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物业没有人管理吗(物业没有人值班)
【我来帮你忙】阳台漏水 ，三年保修未果，是否是物业无能？
2021-8-3
事件
浦锦街道江先生反映，华侨城三期73号1103室阳台顶部和外墙漏水，向物业反映了三年，但是都没有得到有效的处理，物业也只是派人上门拍照，没有进行维修。
投诉人录音
回应
就这位居民的投诉，我们联系到了华侨城小区物业运营管理部的工作保山 姚女士。
据她介绍：江先生在2018年首次报修房屋漏水问题，在确定漏水原因是房屋外墙平台易积水导致后，物业向他说明了相关情况，即小区还未成立业委会，如果要使用公共维修基金，不仅程序多，时间也会比较慢，于是业主就自费进行了维修。
2020年的下半年（七到八月左右），江先生第二次向物业反映漏水的情况，检查确定了现场情况后，物业启动了应急维修流程，但至今没能完成申请流程。
姚女士强调，物业公司从2019年起就努力尝试申请小区的应急维修流程，但由于应急维修流程涉及的内容比较多，也比较复杂，所以需要较长时间。
她表示，目前江先生家的漏水问题已经进入征询后的审价环节，预计最快两三个月后可以维修。
物业运营管理部 姚女士
律师有话说
王 玥
上海运帷律师事务所
嘉宾
王玥律师认为，没有业委会，流程上可能会有一些不同，要启动紧急维修工程，物业确实需要开展较多工作，但是这个申请进度也确实太慢了。
1、确定紧急情况
根据上海市住宅物业管理规定，小区内如果发生电梯水泵故障消防设施损坏屋顶或者外墙渗漏等等这些情况，物业服务企业应当采取应急防范措施。
紧急维修以及维修资金管理若干问题的通知明确了五种属于紧急维修的情况，并且对维修的程序也做出了规定，其中第四条提到，屋顶屋面外墙面发生渗漏，地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经房管部门指定的房屋质量渗漏，认定机构出具证明的，在业主大会和业主委员会成立之前，物业需要实施维修。
2、紧急维修工程办理流程
维修工程项目可以向物业所在地的区房管部门申请办理，开通前期维修资金使用业务，然后区房管部门对相关的材料进行审核审核，同意之后由维修资金专户银行指定的审价机构进行工程预算咨询。物业服务企业，根据这个咨询的意见组织实施维修。
王玥 上海运帷律师事务所
相关法律法规
《建设工程质量管理条例》国务院 2019.4.23
第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
《民法典》
第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
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